合同到期后承租方继续使用门面房致出租房的租金损失应如何计算
基本案情:2008年6月25日,原告刘某与被告仇某与签订了一份《商铺租赁合同书》,合同约定:原告刘某将其购买的某市立新大道蒸湘教苑第1栋第14号门面出租给被告仇某,每月租金1000元,租期从2008 年8 月1 日起至2010 年7 月31 日止。
一审法院作出如下判决:一、被告仇某将租赁的某市立新大道蒸湘教苑第1 栋第14 号商铺返还给原告刘某;二、被告仇某自2010 年8 月1 日起至将商铺返还给原告刘某时止,按每月1500元赔偿原告刘某租金损失;上列一、二项,限被告仇某在本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。
上诉人仇某不服原审判决,向二审法院上诉。
二审法院作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
北京资深房地产律师袁玉柱评析,本案属于房屋租赁合同纠纷。被上诉人刘某(出租人)与上诉人仇某(承租人)签订的《商铺租赁合同书》合法有效,双方均应按照合同约定履行义务。虽然合同约定上诉人“在跟隔壁门面租金等同的同等条件下享有优先租赁权”,但被上诉人刘某的委托代理人邓延峰在二审开庭时陈述,刘某收回该商铺是自己使用,不再对外出租。被上诉人作为该商铺的所有权人,在合同期满后有权决定收回房屋供自己使用,故上诉人要求行使优先租赁权继续租赁该商铺的事实基础已不存在,上诉人该项上诉理由于法无据,应不予支持。原审判决上诉人将该商铺返还给被上诉人并无不当。上诉人在租赁合同期满后继续占有使用该商铺,应赔偿被上诉人在此期间的租金损失,即向被上诉人支付房屋使用费。上诉人要求按每月2000元计算房屋使用费,被上诉人主张同地段同面积商铺每月租金在1150 元至1500元之间。因此,根据本案具体情况,上诉人应按每月租金1500元的标准向被上诉人支付房屋使用费。原审判决上诉人按照每月租金1500元赔偿被上诉人租金损失亦无不当。上诉人关于应按原租赁合同约定的每月租金1000元计算租金损失的上诉理由,缺乏事实依据和法律依据,二审法院不予采纳。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果恰当。