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房屋租赁合同纠纷中合同期满后关于续租情形的认定

2018年3月7日  上海特许经营律师
基本案情:2008年10月31日,沈某与阮某签订租借合同一份,约定沈某将位于上海市浦东新区浦东大道2596号(第3间)出租给阮某使用。租期自2008年11月17日起到2010年3月31日止。年租金3万元(人民币,下同),按季度支付。押金2,500元。合同签订后,双方均能按约履行。2010年3月1日,沈某发通知给阮某,表示房屋租借到期不再续租。2010年4月7日,沈某再次发律师函给阮某,要求归还房屋并结清房租等费用。2010年6月9日,沈某起诉至原审法院,要求阮某:1、立即返还承租房屋;2、支付拖欠的2010年3月份的租金2,500元;3、支付自2010年4月1日起至实际还房之日止的房屋占用使用费(按照月租金2,500元的标准按实计算)。

  原审法院判决:一、阮某应于判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区浦东大道2596号房屋(第3间)中迁出,将该房屋返还沈某;二、阮某应于判决生效之日起三十日内按每月人民币2,500元的标准支付沈某自2010年3月1日起至房屋返还之日止的租金及房屋使用费;三、沈某应于判决生效之日起三十日内退还阮某押金人民币2,500元。

  原审判决后阮某不服,上诉于二审法院,诉称:上诉人未按期返还租赁房屋,是因为被上诉人在公开场合表明上诉人可以继续租赁。被上诉人不是房屋产权人,现已无权处分租赁房屋。故请求二审法院撤销原判,驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。

  被上诉人沈某辩称:房屋的产权人将房屋交由被上诉人全权出租经营。原审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。

  二审法院作出了如下判决:

  驳回上诉,维持原判。

  北京资深房地产律师袁玉柱(lawyuan@163.com 、010-84988278)评析:依法成立的合同受法律保护,对当事人双方具有同等法律约束力。鉴于双方的租赁合同期届满,故现被上诉人依法行使权利,于法有据,应予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人对于被上诉人曾承诺让上诉人续租等事实,负有提供相应的证据材料佐证的责任,但上诉人对此并未提供相应的证据材料证明,故上诉人对此应当承担举证不能的不利后果。综上,原审法院查明的事实清楚,判决适用法律正确,二审法院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏依据,二审法院不予支持。

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