酒店用品市场房屋租赁合同纠纷案评析

基本案情：系争房屋上海市某某路某某号系原告所有房屋。2009年9月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋1-2楼建筑面积11600平方米出租给被告，由被告开办酒店用品市场，被告不得整体转租给他人，但可以分割商铺对外出租。合同期限为12年，自2008年11月1日起至2020年10月31日止，原告同意在被告进场时给予被告四个月的免租期(2008年11月1日至2009年2月28日止)，被告租用房屋第一年至第三年的租金为每年320万元，以后逐年递增。合同签订之日起，被告支付押金50万元(押金不付利息)，进场装修时付半年租金160万元，下半年租金于2009年8月31日之前付160万元，以后付款以每年的2月28日之前付半年，8月31日之前再付半年房租，先付后用的原则，按时付给原告，逾期支付，每逾期一天则需按未交租金的0.5%支付滞纳金。原告负责消防设施的改造，做到消防设施的验收合格，由消防部门颁发具有法律效力的合格文书为准，被告愿意提供原告整改消防设施费用30万元，补偿付款时间在签订本合同之日，由被告支付给原告，不足部分由原告负责。被告在装修铺位时按设计单位设计消防单位认可的图纸施工，并在原告整改消防设施时给予方便。原告提供符合消防安全标准的消防设施并承担所产生的费用，同时向被告提供消防设施位置平面图，如因消防设施和通风设施不符合消防部门而影响被告经营的原告应承担责任。如市场开业后被告对消防设施整改的手续不完备，消防部门验收不合格而引起被告的经济损失由原告负责。在本合同有效期内，若遇特殊情况，一方要求提前终止合同的，必须提前三个月书面通知对方，双方就本合同的变更或解除事项达成书面协议后，方可确认对本合同的变更和解除。双方未经协商或协商无效，任何一方单方面违约，改变合同或终止合同，则守约方除不对违约方作任何赔偿外，还应追究违约方对守约方的经济赔偿。合同终止时，被告应将场地属被告的货物清运搬空，被告的隔断装潢属被告，设施设备属于原告的，被告不得拆除，并经原告确认，如有损坏，修复费用由被告支付。本房屋二楼由原告装修成商铺，如被告需要可根据被告铺位规划设计适当改造，合同到期后二楼装潢铺位仍归原告所有。在租赁期间，被告擅自解除合同的，应向原告支付二个月的租金作为违约金，若支付的违约金不足以抵付原告损失的，被告应负责赔偿。

合同订立后，原告按约交付房屋，被告支付了押金50万元，进入系争房屋，进行隔断后开始对外招租并经营酒店设备。房屋的二楼则按合同约定，由原告装修成商铺。

2010年8月6日，被告向原告发出《商请提前解除房屋租赁合同的函》，称“开办酒店用品市场，至今已有近两年时间。在这近两年的租赁时间内，由于各种原因造成本公司招商十分困难，客源稀少，商户经营不佳，拖欠租金，本公司亏损严重，至今亏损总额已达600万元左右。但即使在这样困难的情况下，本公司仍恪守信用，按时支付贵公司租金，至2010年8月底累计支付租金480万元，押金50万元，完善消防设施费用30万元。鉴于目前商户计划全部退租撤离，本公司确实无法继续经营，无力继续承受亏损，为避免给贵公司及市场后继招商造成不利影响，因此商请贵公司提前解除《房屋租赁合同》，合同履行至2010年8月底结束。”信函同时提出解除合同善后的解决方案。2010年8月16日，原告复函。2010年8月20日被告再次发出《解除<房屋租赁合同>告知函》。

2010年8月28日，原、被告签订《协议书》，约定：原、被告于2008年9月签订某某路某某号1-2楼11600平方米房屋的租赁合同，由被告开设酒店用品市场，合同期为12年。但被告经营不到2年时间，由于经营业绩不佳，造成市场严重亏损，被告已无法继续经营下去，目前市场内部客户已全部撤走，故被告主动提出提前解除2008年9月签订的房屋租赁合同。双方就租赁合同解除的补偿和赔偿的要求至今无法达成共识，鉴于被告已将租赁的房屋清场结束，为减少经济损失，经协商达成如下合意：

1、经双方协商于2010年8月28日被告租赁原告11600平方米的房屋按市场现状移交给原告。被告将在2010年9月1日起停止支付原告租赁费;

2、经济纠纷事宜的处理，在被告要求提前终止2008年9月签订的租赁合同期间，双方都提出要求对方补偿或赔偿的意见，具体内容按双方书面发给对方的函为依据。如：被告要求原告补偿市场装修费用，消防补偿费以及减免违约金事宜，原告要求被告赔偿签订租赁合同时4个月的免期租金，赔偿消防整改费用，按合同规定的二个月的违约金和被告推迟支付租金的滞纳金以及提前终止合同损失赔偿2个月的租金事宜，详尽内容以双方的信函为准。按2008年9月签订的租赁合同的第三条第一款和合同第六款各款进行协商，协商不成诉讼于法院调解，调解不成由法院裁决。

3、本协议签订后，甲乙双方在2008年9月签订的房屋租赁合同解除。本协议的签订不影响被告单方要求解除合同的性质，经济赔偿及本协议未涉及的其他事宜，仍以原租赁合同为依据。

4、本协议签订后，被告在系争房屋内经营期间及今后发生的债权债务由被告承担负责处理;

……6、本协议签订时，双方同时办理移交手续。被告按市场现状移交给原告，签署本协议视为已办理完移交手续。……

上述协议签订后，被告离开系争房屋，双方仍未就协议解除后的事宜达成合意，2010年9月15日，原告委托律师向被告发出《关于要求协商赔偿经济损失事宜的函》，未果。原告遂向法院提起诉讼，请求法院判决支持如其诉请。

法院作出如下判决：

一、被告上海某某酒店用品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某实业有限公司违约金(按租赁合同约定的租金标准计算二个月的租金);

二、被告上海某某酒店用品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某实业有限公司逾期支付租金的滞纳金，以合同约定的应付租金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的三倍，自合同约定的应付租金而未付租金之日起计算至其实际支付之日止;

三、对原告上海某某实业有限公司的其余诉讼请求不予支持;

四、反诉被告上海某某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海某某酒店用品市场经营管理有限公司押金50万元;

五、反诉被告上海某某实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还反诉原告上海某某酒店用品市场经营管理有限公司在上海市某某路某某号一楼房屋内的隔断。

六、对反诉原告上海某某酒店用品市场经营管理有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。

北京资深房地产律师袁玉柱评析，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应按约定行使权利、履行义务。原告按约交付了系争房屋，被告也承租房屋后用于招商经营酒店设备，嗣后，因经营不善，被告向原告发函要求提前解除合同，经磋商，双方签署了解除合同协议书，根据协议书约定，租赁合同于2010年8月28日解除，同时办理完毕移交手续，但双方在解除协议中也明确约定相关的赔偿事宜仍按原合同的约定进行协商。嗣后，双方就赔偿事宜多次进行协商，均未果。从双方解除协议的磋商过程分析，显然属被告方原因导致合同解除，应认定系被告单方违约，被告应当承担相应的违约责任。根据合同关于违约责任的约定，任何一方违约应当支付给对方二个月的租金作为违约金，故原告要求被告支付两个月租金作为违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院应予准许。根据双方关于解除协议的往来信函及解除协议约定内容分析，双方在履约过程中被告确实存在延付租金的事实，原告也向被告主张相关滞纳金的支付责任，该主张亦符合法律规定，一审法院应予支持，但是双方约定的滞纳金计算标准显然过高，被告提出降低的请求，符合法律规定，一审法院予以酌减，按照银行同期贷款利率的3倍计算。关于其经济损失的诉讼请求，其中消防装修损失，按照合同约定由原告实施工程，在合同解除后，该部分权属和利益仍然归属于原告，故原告要求被告进行补偿，缺乏法律和合同依据，也不符合租赁关系的特征和市场惯例;4个月免租期租金之损失，系其在签订租赁合同与被告达成的合意，双方并未就如任何一方单方违约而改变该意思表示作出约定;空关期的房屋租金之损失，被告就其经营不善向原告提出解除合同本身就是为了以防扩大各自的经济损失，原告与其提前解除协议的合意，显然表明原告对阻止该损失扩大之要约的承诺，而且根据合同约定，协议签订即视为房屋交接，系争房屋转移至原告占有、使用，其风险随之也转移至原告;原告的上述主张均不符合法律规定，一审法院难以支持。关于反诉，在解除合同后，反诉被告应当将押金返还给反诉原告，双方亦未在合同中约定如果反诉原告违约对押金予以处分，故反诉原告要求反诉被告返还押金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据合同约定，消防改造责任由反诉被告承担，反诉原告所支付的30万元系对反诉被告的补偿，该30万元在转移至反诉被告后，即视为反诉被告对消防工程的投资，其性质并非反诉原告对消防工程的出资，且该消防设备均为配合被告市场经营行为，原告亦不同意利用，故反诉原告要求返还消防改建费的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院难以支持。因反诉原告单方违约而导致租赁合同解除，故反诉原告在占有、使用房屋期间的租金应当由其支付，反诉被告无理由予以返还，故一审法院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。由于解除协议是因反诉原告违约导致，故根据合同约定，守约方不对违约方作任何赔偿，故反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失的诉讼请求一审法院难以支持，但根据合同约定，反诉原告在系争房屋内所作的隔断装潢属反诉原告，由于反诉被告根据合同约定不予赔偿反诉原告的损失，且其在审理中明确表示不再予以利用，故反诉被告应将隔断返还反诉原告，由于双方在合同中约定二楼商铺由反诉被告装修，反诉原告也提供证据证明其进行改造，故隔断材料仅限一楼。